Comprar um imóvel para investir começa com uma pergunta que muita gente esquece de fazer: quanto ele realmente custa? O valor que aparece no anúncio é só a porta de entrada. Entre impostos, cartório e as despesas que voltam todo mês, o desembolso real de quem investe na Zona Leste costuma ficar bem acima do preço negociado. Entender essa conta antes de assinar o contrato é o que separa um bom negócio de uma surpresa no orçamento.
Neste guia, abrimos cada custo envolvido na compra de um imóvel para renda, com percentuais reais e valores da nossa própria base na Zona Leste. A ideia é ajudar você a enxergar a rentabilidade líquida, e não apenas a bruta, antes de decidir. Vale um lembrete logo de início: este conteúdo é educativo e não constitui recomendação de investimento.
O preço do anúncio é só o começo
Quando um investidor olha um apartamento de R$ 400 mil, é natural imaginar que precisa de R$ 400 mil. Na prática, o custo de aquisição soma tributos e taxas de transferência que, juntos, costumam representar de 4% a 5% do valor do imóvel. Em um apartamento de R$ 400 mil, isso significa de R$ 16 mil a R$ 20 mil que não entram no preço, mas entram no seu bolso. Ignorar esses valores infla artificialmente a rentabilidade que você espera receber.
Custos de entrada: ITBI, escritura e registro
O maior deles é o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Na cidade de São Paulo, a alíquota é de 3% e incide sobre o maior valor entre o preço declarado, o valor venal do IPTU e o valor venal de referência da prefeitura, conforme a Secretaria Municipal da Fazenda. Em um imóvel de R$ 400 mil, são R$ 12 mil só de ITBI. Para compras financiadas pelo Sistema Financeiro de Habitação, parte do valor financiado pode ter alíquota reduzida de 0,5%, segundo levantamento da Tax Group.
Somam-se a isso a escritura pública (para quem compra à vista) e o registro da matrícula em cartório. Juntas, essas despesas cartorárias costumam ficar na faixa de 1% a 1,5% do valor do imóvel, de acordo com tabelas de custos notariais para 2026 como a do NR Advocacia. No nosso exemplo de R$ 400 mil, é algo entre R$ 4 mil e R$ 6 mil. Quem compra financiado assina o contrato direto no banco, o que dispensa a escritura em cartório e reduz um pouco essa conta, mas o registro continua obrigatório.
Custos que voltam todo mês: IPTU e condomínio
Terminada a compra, começam as despesas recorrentes. O IPTU é anual (e parcelável), enquanto o condomínio chega todos os meses. Para o investidor, os dois merecem atenção porque saem do seu caixa nos períodos de vacância, ou seja, sempre que o imóvel fica sem inquilino. Um condomínio salgado também afasta candidatos a locação e derruba o valor que o mercado aceita pagar de aluguel.
Nos compactos que temos hoje à venda na Zona Leste, o condomínio varia bastante: vai de cerca de R$ 394 por mês em um studio no Tatuapé a cerca de R$ 900 por mês em um dois dormitórios na região do Anália Franco. É uma diferença que, ao longo de um ano, pesa mais na rentabilidade do que muita gente imagina. Antes de comprar, vale pedir a última prestação de contas do condomínio e conferir se há obras ou taxas extras a caminho.
Como esses custos mudam a conta da rentabilidade
A rentabilidade bruta do aluguel (o valor recebido dividido pelo preço do imóvel) é a primeira que aparece nas simulações. Mas a que importa para o bolso é a líquida, aquela que sobra depois de descontar IPTU, condomínio de vacância, taxa de administração, manutenção e o Imposto de Renda sobre o aluguel. Na prática, esses descontos costumam derrubar a rentabilidade em cerca de um ponto percentual ao ano.
Esse é o ponto em que o cenário de juros entra na decisão. Com a Selic em 14,25% ao ano, a renda fixa oferece um retorno alto e previsível, e serve como parâmetro honesto de comparação. O caso do imóvel se sustenta menos pela renda mensal isolada e mais pela combinação de três fatores: o aluguel recorrente, a valorização do bem ao longo do tempo e a possibilidade de uso próprio no futuro. Ninguém pode prometer rentabilidade garantida, e a leitura desse equilíbrio depende do seu horizonte e do seu apetite a risco.
Imóveis compactos: os preferidos de quem investe
Não é por acaso que studios e apartamentos de dois dormitórios lideram a preferência de quem compra para alugar. Ticket de entrada menor, custos de cartório proporcionalmente mais baixos, condomínio enxuto e liquidez alta na hora de repassar ou de encontrar inquilino. Na Zona Leste, esse perfil se concentra em regiões bem servidas de transporte e comércio, como Tatuapé, Vila Formosa e o entorno do Anália Franco.
Selecionamos quatro opções da nossa base que ilustram bem esse perfil de investidor, de um studio compacto a dois dormitórios com vaga, todos com preços reais e prontos para render:
Antes de fechar negócio
O melhor investimento imobiliário não é necessariamente o mais barato, e sim o que você entende por completo. Some ao preço do anúncio o ITBI, o cartório e as despesas mensais, projete a rentabilidade líquida e compare com as alternativas disponíveis no seu momento de vida. Se quiser, nossa equipe ajuda a levantar os números de qualquer imóvel do site, do custo total de aquisição ao potencial de locação na região. É só chamar a gente para conversar sobre o que faz sentido para o seu objetivo.
