Selic a 14,25% e preços quase parados em São Paulo: o que isso muda para quem quer comprar imóvel

Duas notícias recentes ajudam a entender o momento do mercado imobiliário em São Paulo. De um lado, o Banco Central voltou a cortar a taxa Selic, que passou de 14,50% para 14,25% ao ano no fim de junho. De outro, o índice FipeZap de junho mostrou que os preços dos imóveis na capital paulista estão praticamente parados. Juntas, essas informações desenham um cenário raro: crédito começando a ficar mais barato enquanto os preços ainda não reagiram. Neste post, explicamos o que os números dizem e o que eles significam na prática para quem compra, vende ou investe na Zona Leste.

O que dizem os números do FipeZap

Segundo o Índice FipeZap, calculado pela Fipe, o preço médio de venda dos imóveis residenciais no Brasil subiu 0,45% em junho de 2026. No acumulado do ano, a alta é de 2,42%, abaixo da inflação medida pela prévia do IPCA no mesmo período (3,62%). Em 12 meses, o índice nacional acumula valorização de 5,59%.

O dado mais interessante para quem vive em São Paulo está no recorte da capital. Por aqui, os preços subiram apenas 0,08% em junho e 1,33% no ano, com o metro quadrado médio anunciado em R$ 12.055. Entre as 22 capitais monitoradas, São Paulo teve um dos desempenhos mais fracos do país em 2026. Em termos reais, ou seja, descontada a inflação, o imóvel paulistano está ficando mais barato neste primeiro semestre.

Selic em queda lenta e o efeito no financiamento

Do lado dos juros, o movimento é de queda gradual. Como mostrou o InfoMoney, o Copom reduziu a Selic para 14,25% ao ano em junho, mas especialistas ouvidos pela reportagem alertam que um corte de 0,25 ponto não muda a vida de quem vai financiar um imóvel de forma imediata: o efeito completo sobre as taxas dos bancos costuma levar de quatro a cinco meses para aparecer.

Ainda assim, os primeiros sinais já surgiram. Segundo a mesma reportagem, os financiamentos imobiliários operam hoje em uma faixa aproximada de 10,3% a 11,7% ao ano mais Taxa Referencial, e o Bradesco reduziu sua taxa de tabela de 13% para 12% ao ano mais TR. Há também um dado que mostra o tamanho do que está em jogo: pela estimativa citada na matéria, cada corte de 0,25 ponto na Selic pode incorporar cerca de 215 mil novas famílias ao mercado de crédito imobiliário no país.

O que isso significa para quem quer comprar na Zona Leste

A combinação dos dois movimentos cria uma janela que merece atenção. Os preços em São Paulo estão andando de lado, abaixo da inflação, enquanto os juros iniciam uma trajetória de queda. Quem espera o financiamento ficar muito mais barato para só então procurar imóvel pode encontrar, lá na frente, uma concorrência maior de compradores e preços já em recuperação. Historicamente, quando o crédito destrava, a demanda reprimida aparece rápido, e bairros consolidados como Mooca, Tatuapé e a região do Anália Franco costumam ser os primeiros a sentir.

Na prática, algumas atitudes fazem diferença agora:

• Negocie com mais de um banco. A recomendação dos especialistas é comparar o Custo Efetivo Total (CET) de pelo menos três instituições, porque a disputa entre bancos já começou a derrubar taxas antes mesmo da Selic cair com força.
• Aproveite o poder de negociação com o vendedor. Com preços estáveis, propostas bem fundamentadas têm mais chance de serem aceitas do que em um mercado aquecido.
• Considere a portabilidade no futuro. Quem financia hoje pode migrar o contrato para outro banco se as taxas caírem nos próximos anos, o que reduz o risco de "travar" um juro alto para sempre.

E para quem vende ou investe?

Para proprietários, o recado do FipeZap é de realismo na precificação: com o metro quadrado da capital subindo menos que a inflação, imóveis anunciados acima do valor de mercado tendem a ficar parados. Anúncios bem apresentados e com preço correto, por outro lado, se beneficiam do aumento gradual do número de compradores aptos a financiar.

Para investidores, o cenário pede contas na ponta do lápis. A Selic a 14,25% ainda remunera bem a renda fixa, mas a tendência declinante dos juros joga a favor dos ativos reais ao longo do tempo. Imóveis bem localizados na Zona Leste, perto de metrô, comércio e escolas, seguem entre os mais procurados para locação na cidade. Vale lembrar que este texto tem caráter informativo e não é uma recomendação de investimento: cada decisão deve considerar o seu perfil e, se possível, o apoio de um profissional.

Oportunidades reais para aproveitar o momento

Se você quer transformar esse cenário em ação, selecionamos três apartamentos da nossa base na faixa mais disputada do mercado, entre R$ 1,28 milhão e R$ 1,45 milhão, em três das regiões mais consolidadas da Zona Leste: um 3 dormitórios de 85 m² no Tatuapé por R$ 1,3 milhão, um 3 dormitórios de 121 m² na região do Anália Franco por R$ 1,45 milhão e um 2 dormitórios de 79 m² na Mooca por R$ 1,28 milhão.

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