Todo dia a nossa equipe recebe as mesmas perguntas de quem está começando a busca por um apartamento no Tatuapé, no Anália Franco ou na Mooca. Quanto preciso ter guardado? Dá para usar o FGTS? O que pago além do preço? Quanto tempo leva? Reunimos aqui as 14 dúvidas mais frequentes, com respostas diretas e números reais da nossa base, para você chegar à visita já sabendo o que perguntar.
1. Quanto preciso ter de entrada para comprar um apartamento?
Na prática, os bancos financiam em geral até 80% do valor de avaliação do imóvel pronto, então a entrada mínima costuma ficar em torno de 20%. Em um apartamento de R$ 500 mil, isso significa cerca de R$ 100 mil de entrada. Mas a conta não para aí: é preciso reservar também o dinheiro do ITBI e do cartório, que não entram no financiamento na maioria dos bancos. Um bom planejamento considera algo entre 24% e 26% do valor do imóvel disponível no ato da compra.
2. Posso usar o FGTS na compra?
Sim, e é um dos recursos mais usados pelos nossos clientes. O FGTS pode compor a entrada ou amortizar o saldo do financiamento, desde que você tenha pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS (somados, não precisam ser consecutivos), não seja proprietário de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha e o imóvel seja residencial, urbano e destinado à sua moradia. O imóvel também precisa estar dentro do teto de valor definido pelo governo para uso do FGTS, que é atualizado periodicamente, e o vendedor precisa estar com a documentação regular. A gente confere isso antes de você fazer a proposta.
3. Quais são os custos além do preço do apartamento?
Em São Paulo, os principais são o ITBI, imposto municipal de 3% sobre o valor da transação ou o valor venal de referência (o que for maior), e as custas de cartório, que incluem a escritura (ou o contrato de financiamento, que substitui a escritura quando há banco) e o registro na matrícula. Somados, esses custos ficam normalmente entre 4% e 5% do valor do imóvel. Se houver financiamento, há ainda a taxa de avaliação do banco. Detalhamos cada um deles, com exemplos, no artigo sobre os custos reais de comprar um imóvel.
4. Quanto custa um apartamento no Tatuapé, no Anália Franco e na Mooca hoje?
Na nossa carteira, os apartamentos à venda vão de compactos a partir de R$ 300 mil até unidades de 3 e 4 dormitórios acima de R$ 3 milhões, dependendo do bairro, da metragem e do padrão do condomínio. Para dar uma referência real: um 2 dormitórios de 51 m² com vaga no Tatuapé está anunciado por R$ 510 mil, um 2 dormitórios de 69 m² com 2 vagas na Mooca por R$ 530 mil e um 3 dormitórios de 100 m² com 2 vagas no Jardim Anália Franco por R$ 1,4 milhão. Comparamos o preço médio do m² bairro a bairro neste levantamento.
5. Financiamento com a Selic em 14% vale a pena?
Depende do seu horizonte. A Selic está em 14% ao ano e em trajetória de queda, e os bancos já começaram a reduzir as taxas do crédito imobiliário. Financiar hoje faz sentido para quem encontrou o imóvel certo e não quer esperar, principalmente porque a maioria dos contratos permite portabilidade e amortização sem multa: se os juros caírem mais, você renegocia ou troca de banco. O que não faz sentido é comprometer mais de 30% da renda familiar com a parcela. Explicamos o efeito dos juros no seu bolso no artigo Selic a 14%: o que muda para quem quer comprar ou vender.
6. Quanto tempo leva do "gostei" até as chaves?
Com pagamento à vista e documentação em ordem, a compra pode ser concluída em 15 a 30 dias. Com financiamento, o prazo mais comum na nossa experiência é de 45 a 60 dias: análise de crédito (5 a 10 dias úteis), avaliação do imóvel pelo banco (7 a 15 dias), emissão e assinatura do contrato, pagamento do ITBI e registro em cartório (mais 10 a 20 dias). Atrasos quase sempre vêm de documento faltando, e é por isso que a gente organiza a papelada dos dois lados antes de assinar a proposta.
7. Quais documentos preciso apresentar?
Do comprador: RG e CPF, comprovante de estado civil (certidão de casamento ou nascimento), comprovante de residência e comprovantes de renda dos últimos meses (holerites, extratos ou declaração de IR). Se for usar o FGTS, a carteira de trabalho ou o extrato do fundo. Do imóvel e do vendedor: matrícula atualizada, certidão negativa de IPTU, declaração de quitação do condomínio, certidões pessoais do vendedor (distribuidores cíveis, trabalhistas e federais) e, quando financiado, a documentação que o banco exigir. Nós conferimos tudo antes de você se comprometer.
8. Vale mais a pena comprar pronto ou na planta?
Pronto você paga o preço cheio, mas já mora ou aluga no dia seguinte e financia com juros de banco. Na planta o desconto de lançamento pode chegar a 15% ou 20% sobre o pronto equivalente, mas você paga a construtora durante a obra (com correção pelo INCC) e só recebe as chaves em 2 a 3 anos. No Tatuapé e na Mooca, onde há muitos lançamentos, os dois caminhos fazem sentido para perfis diferentes. Fizemos a conta completa em Comprar na planta ou pronto?.
9. Como sei se o preço pedido é justo?
Compare o preço por m² com unidades semelhantes do mesmo bairro, no mesmo padrão de condomínio e com idade parecida, e não com o anúncio isolado. Um apartamento de 80 m² a R$ 900 mil no Tatuapé pode ser caro ou barato dependendo do prédio, do andar, da vaga e do estado de conservação. A gente entrega ao cliente um comparativo com as vendas recentes e os anúncios ativos da região para você negociar com base em dados, não em impressão.
10. Dá para negociar o preço? Quanto?
Quase sempre. Na nossa experiência, o desconto médio entre o valor anunciado e o valor fechado fica entre 5% e 10% em imóveis usados, e é maior quando o vendedor tem pressa, o imóvel está há muito tempo no mercado ou você paga à vista. Uma proposta por escrito, com prazo de validade e a comprovação de que o crédito está aprovado, tem muito mais força do que uma conversa informal. O que não funciona é uma oferta muito abaixo do mercado logo de cara, porque costuma fechar a porta da negociação.
11. O que olhar na visita para não me arrepender depois?
Além do apartamento em si (infiltrações, ventilação, posição solar, ruído da rua), olhe o prédio: ata das últimas assembleias, saldo do fundo de reserva, se há obra ou rateio previsto, idade dos elevadores e o valor do condomínio. Visite em horários diferentes, inclusive à noite e no fim de semana. E, na região, cheque a distância real a pé até o metrô, o Shopping Anália Franco ou o Parque do Piqueri, porque poucos quarteirões fazem diferença no dia a dia e no valor de revenda.
12. Qual é a diferença entre Tatuapé, Anália Franco e Mooca para morar?
O Tatuapé é o mais movimentado: metrô, bares, restaurantes e muitos prédios novos, ideal para quem quer resolver tudo a pé. O Anália Franco é mais verde, verticalizado e residencial, com condomínios de lazer completo e o maior shopping da região, e costuma atrair famílias. A Mooca é a mais tradicional, com forte comércio de rua, casas e prédios de gerações diferentes e uma identidade de bairro muito própria. Temos guias completos de cada um: Tatuapé, Anália Franco e Mooca.
13. Preciso de um corretor? Ele não encarece a compra?
A comissão de corretagem é paga pelo vendedor, não pelo comprador. Para você, o trabalho de uma imobiliária local significa acesso a imóveis que ainda não estão nos portais, comparativo de preço com dados reais, conferência da documentação, acompanhamento do financiamento e negociação em seu nome. Como atuamos só no Tatuapé, no Anália Franco e na Mooca, conhecemos os prédios, as ruas e os valores praticados de cada quarteirão.
14. Vale comprar agora ou esperar os juros caírem?
Quem espera a taxa perfeita costuma encontrar o preço mais alto. O crédito imobiliário cresceu 23% no primeiro semestre de 2026, o estoque de imóveis em São Paulo aumentou e a Selic começou a cair. Ou seja: hoje há mais opções para escolher e mais poder de negociação, com a possibilidade de renegociar o financiamento mais adiante. Se o imóvel atende à sua família e a parcela cabe no orçamento, o momento é bom. Se ainda está montando a entrada, use este tempo para organizar o FGTS e a documentação.
Ficou com alguma dúvida que não está aqui?
Fale com a nossa equipe. A gente simula o financiamento com o seu perfil, confere se o FGTS pode ser usado e monta uma seleção de apartamentos no Tatuapé, no Anália Franco e na Mooca dentro do seu orçamento, sem compromisso.
As informações sobre ITBI, FGTS e financiamento refletem as regras vigentes em agosto de 2026 e podem mudar. Confirme os valores com a nossa equipe ou com o banco antes de fechar a compra.
